过去有多狂热，现在就有多冰凉。

要说过去三年，中国楼市真正走出过山车式行情的地方只有一个，不是厦门，也不是北京，而是与北京市中心30公里之隔的河北廊坊燕郊。

作为北京的睡城，燕郊曾经半年多房价翻倍，又在接下来的一年半时间里房价腰斩，被打回原形，无数炒房客血本无归，想要亏损套现却无人接盘。

燕郊楼市悲歌，何尝不是一些城市的缩影？

01

房价腰斩不是梦

燕郊隶属于河北廊坊，与北京通州仅有一河之隔。这里是北漂们的“睡城”，每天都有数十万“北漂们”，从河北跨越到北京上班。

这块飞地，与其说是河北的属地，不如说是北京的后花园。

作为环京第一楼市，2016年到2017年，在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下，燕郊房价曾经一飞冲天。

从1.5万元到3万元，房价翻倍，仅仅用了半年多时间。

然而，随着2017年北京出台史上最严楼市调控之后，环京跟随加码，燕郊开启限购，外地户籍需有3年社保或纳税证明方能购房，这几乎将所有购房者都拒之门外，燕郊楼市开始一蹶不振，在全国率先开启下跌之路。

到2018年10月，燕郊房价已从当初最高的3万元，跌到如今的1.9万元，跌幅接近40%，部分楼盘直接腰斩，被打回原形。

以燕郊的首尔甜城为例，2017年3月初，首尔甜城的最高售价超过4万元，到2018年10月，链家上的放盘均价仅为2万元，有业主为了快速变现，将放盘均价调低到1.73万元。

在燕郊，曾经摩肩接踵的“售楼一条街”如今冷冷清清，大部分中介门店，即使留守的中介也冷冷清清。

燕郊如此，三河、大厂、香河等“北三县”也是如此。

02

无人问津

比降价更悲催的是，无论价格如何下调，接盘侠都无动于衷。

根据北京中原市场研究部数据显示,2017年,燕郊商品住宅仅成交32万平方米,同比下降79%。成交额521亿元，同比下降50%。

这是什么概念？

一个市场的成交量突然下降了80%，这意味着整个市场已经进入冰点，说是“无人问津”，并不夸张。

到了2018年，情况进一步恶化。今年1-4月，燕郊商品住宅累计成交仅65套，成交面积0.55万平方米。

从带看量上看，2017年3月，燕郊月带看量高达41576人次，而到了2018年9月，月带看量仅有9000人次左右，少了3/4。

当然，4月之后，燕郊房价暂时企稳，不少人判断楼市触底，抄底者开始进入。

根据中原地产数据，2018年8月，燕郊整体市场成交238套，成交面积2.52万平方米，同比增加20%。

然而，燕郊房价在短暂企稳之后，又开启新一轮的下调，这与下半年全国楼市的大气候息息相关。

8月开始，全国多地楼市开始调整，受此影响，北京及环京地区再次向下。

抄底者又被埋了一波。

03

开发商忍痛割肉

与无人问津相比，开发商的境遇也好不到哪去。

在环京楼市叱咤风云的华夏幸福，一度陷入资金链断裂的传闻之中。资金链断裂显然是夸大其词，但库存高企、现金流紧张却是不争的事实。

华夏幸福早已开始自救之路。

2018年7月，华夏幸福先是以137.7亿元向平安资管转让19.7%的股权，堪称贱卖。双方还签了对赌协议，如果2018华夏幸福利润不足114亿元，就要对平安进行现金补偿。

接着，10月9日，再以32亿的价格将环京十幅住宅土地平价甩卖——接盘者，正是高呼“活下去”的万科。

与此同时，华夏幸福股价连跌5个月，已经腰斩。

今年2月，华夏幸福曾经攀升45.98元的高位，到10月17日，股价仅为20.77元，跌幅接近55%。

虽然这其中不乏整个市场动荡的因素。但与大盘相比，上证指数从年内最高点下跌了28%，华夏幸福则接近大盘跌幅的两倍。

这显然不只是大环境的问题。

04

环京楼市悲歌

有人说，燕郊房价明显是被楼市调控按住的，只要限购取消，房价一定会反弹。

然而，问题在于，要论楼市调控，燕郊的严厉程度并非最高的，跟一河之隔的北京更是没法比，为什么北京仅仅只有10%左右的回调，而燕郊却面临腰斩的命运？

这就是环京楼市的天然弱点所在。

其一，本地需求严重不足，承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达8成，其中绝大部分来自于北京。

其二，购房客中投资比例过高，同时投机情绪泛滥，这样的楼市安全边际较低。

其三，楼市走向易受政策影响，政策方向一旦发生转换，楼市毫无招架之力。

这三点，一言以蔽之，缺乏基本面，仅靠概念炒作，显然难以长久。

05

谁是下一个燕郊？

显然， 燕郊和环京楼市不是孤例，而是无数中小城市的代表。

这些城市，要么是享受大城市巨大的外溢效应，要么是拥有一系列概念炒作的利好，要么是只有人口没有产业的“睡城”。

这样的楼市，可以共富贵，却难以共患难。

当然，不同区域、不同城市基本面不同，不能一概而论。具体来说：

其一，对于环大城市区域，其房价与大城市有一定共振效应。如果北上广深都出现全线调整，周边辐射地区难免都会受到影响，其调整幅度可能更甚于大城市本身。至于调整幅度大小，要看其自身的人口、经济等基本面是否有支撑。

其二，纯属概念炒作的地区，来得快去得也快。概念炒作如果有实锤落地，那么概念起到的是短时期吞噬未来数年的上涨潜力的作用；如果仅仅只是概念而无实实锤，那么概念最终会沦为泡沫破裂的催化剂。

其三，不要忽视政策的作用。很多人认为楼市调控没用，但燕郊乃至环境的崩塌，正是政策加码带来的。与之类似，广大四五线城市，也会受到政策双刃剑的影响。借助货币化棚改的利好，在楼市玩着击鼓传花的游戏，看似市场一片繁荣，实则未来堪忧。

所以，不要看谁在楼市上行期笑得最欢，要看谁在楼市调整期还能笑得出来